Após a queda em ritmo acelerado do mercado imobiliário conjugado a chamada crise econômica, talvez afetada pela incerteza do cenário político, as empresas incorporadoras se depararam não apenas com quedas nas venda, mas com rescisões das unidades já comercializadas.
Estudo feito por entidades de renome, como Abrainc, estima que até 40% dos contratos celebrados foram rescindidos no ano de 2014/2015, entretanto, que no acumulado de fevereiro de 2016, os distratos diminuíram 21,7% que tem por conta, inclusive a redução de 8,6% dos lançamentos e o maior critério adorado pelas empresas em relação aos compradores.
Considerando os critérios adotados em contrato para o distrato, o Poder Judiciário tem recebido grande quantidade de ações visando questionar cláusulas entendidas como abusivas pelos consumidores. Foi realizada no dia 27/04/2016, na sede do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro encontro entre Representantes do Ministério da Justiça, da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, da Comissão Nacional dos Defensores Públicos do Consumidor e da Associação Brasileira dos Procons, onde se discutiu mecanismos para reduzir a judicialização dos contratos de compra e venda de imóveis entendidos como abusivos.
Do encontro entre as Entidades, foi firmado acordo, chamado de Pacto do Mercado Imobiliário, a fim de trazer mais segurança e transparência para essas relações comerciais.
Em relação ao distrato, o pacto traz duas sugestões para a restituição dos valores pagos pelo comprador que entre os principais pontos do documento: multa fixa de valor máximo de 10% sobre o valor do imóvel até o limite de 90% do imóvel já quitado, ou perda integral do sinal e de até 20% dos demais valores pagos pelo comprador até o momento da desistência, cujas opções devem constar nos novos contratos a partir de agora. Todavia, os contratos em andamento terão de ser adaptados.
Apesar de o pacto ter sido celebrado por representantes das partes, este não tem força de lei, o que poderá ser questionado na justiça por quem se achar lesado e não representado pelas entidades que firmaram o acordo.
O Pacto também garantiu a mudança de outras regras. São elas:
Não é permitida a cobrança de:
- Serviços de assessoria técnico-imobiliária ("SATI");
- Serviços complementares extraordinários e instalações de áreas comuns dos edifícios (verbas de decoração);
- Taxa de deslocamento paga à instituição financiadora da obra.
Comissão de Corretagem a qual está suspensa por em Repercussão Geral no STJ deve:
- Ser comunicadas previamente, de forma clara, inclusive em peças publicitárias e no quadro resumo do instrumento contratual;
- Ser deduzidas do preço ajustado para a venda do imóvel, e não acrescentado para não representar qualquer prejuízo, direto ou indireto, para o comprador.
Fixação de encargos moratórios do comprador inadimplente ou de empresas que atrasarem a obra após 180 dias, considerando compradores adimplentes
- Multa moratória de 2% sobre o valor corrigido da prestação;
- Multa compensatória de 1% ao mês, sobre o valor corrigido da prestação, contados dia a dia;
Descumprimento contratual por parte da incorporadora ou construtora
O pagamento de valor equivalente a 0,25% ao mês ou fração, calculada pro rata die, sobre o montante das parcelas do preço de aquisição até então pago.
Antecipação do "habite-se"
Possibilidade de antecipação do vencimento das parcelas em casos em que haja antecipação do "habite-se".
Prazos de Garantia
Os prazos para a vida útil projetada da Norma de Desempenho ABNT NBR 15575-1:2013 - Anexo D ficam assumidos como prazos de garantias.
Desconformidade contratual
Caso o incorporador ou construtor não cumpra as condições do acordo nacional nos contratos de promessa de compra e venda de unidades habitacionais em incorporação imobiliária celebrados com o consumidor, o mesmo poderá ser penalizado com multa de R$ 10.000,00, que será revertido ao Fundo de Direitos Difusos existente em sua área de atuação.
