A Caixa Econômica lançou uma linha de financiamento de imóveis com juros fixos mais baixos, de 2,95% a 4,95% ao ano, mais a correção pela inflação. O novo modelo promete reduzir o valor das parcelas iniciais e ampliar o acesso ao crédito. Mas a correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) também apresenta riscos e até parcelas maiores no longo prazo.

A promessa é de que deverá ficar mais fácil conseguir crédito imobiliário, e que o financiamento também poderá, a depender do índice de inflação, se tornar mais barato. Até o momento, somente a Caixa tem as novas linhas. Mas os outros bancos também avaliam lançar em breve opções similares de financiamento.

Compare as duas linhas de crédito imobiliário da Caixa

Fonte: Valor Investe *Valor do IPCA acumulado nos últimos 12 meses

Quais as taxas?

As linhas de crédito já em vigor, que são de 8,50% a 9,75% ao ano, corrigidas pela Taxa Referencial (atualmente em 0%) continuam a existir. As novas linhas serão uma opção a mais para quem quer financiar a casa própria. Quem quiser seguir com o crédito atrelado à TR também pode.

A TR é definida pelo Banco Central a partir de uma conta que leva em consideração uma média do rendimento de títulos públicos prefixados de curto prazo (que costumam se aproximar da Selic) e um fator de redução. Dessa forma, um financiamento corrigido pela TR fica a mercê da Selic e do Banco Central. Com a Selic abaixo de 9% ao, a TR fica em zero pelo cálculo atual.

Já o financiamento corrigido pelo IPCA depende inteiramente do movimento de mercado e da inflação, que é mais instável - ou seja, sobe e desce com menos previsibilidade. Ainda mais em prazos longos como o de financiamentos imobiliários.

É importante destacar que quando a inflação sobe, a Selic tende a subir, o que pode elevar também TR. A diferença é que, historicamente, a TR vem se mantendo muito mais baixa que a inflação (veja o gráfico abaixo), sem passar de 2,50% ao ano, mesmo quando a taxa de juros esteve alta neste século.

Como funciona a correção pelo IPCA?

O financiamento de "Juros + IPCA" será recalculado mês a mês, a depender do índice de inflação. Atualmente, a TR também é revista mensalmente, mas o valor dela não muda com tanta frequência. É o oposto da inflação, que quase nunca fica igual de um mês para o outro.

Como conseguir as taxas mais baratas?

As taxas mais baixas de 2,95% serão oferecidas pela Caixa exclusivamente para clientes do setor público, que recebem o salário no banco. As taxas mais baratas para os demais compradores começam a partir de 3,25% ao ano.

Na hora de conceder o crédito, deverá ser levado em consideração a relação do cliente com a Caixa. Aqueles que já são correntistas, tem bom histórico de crédito ou fazem investimentos pela Caixa (ou seja, geram receita para o banco com outros produtos e serviços) devem ter prioridade na hora de conseguir taxas melhores.

A cota de financiamento também deve influenciar na taxa. Quanto maior a entrada e menor o percentual financiado, mais barata os juros. O prazo também pode ser um fator importante na hora de negociar. Normalmente, os bancos tendem a colocar taxas maiores para financiamentos mais longos, por causa do risco maior.

Como ficam os prazos do financiamento corrigidos pela inflação?

O prazo para financiamento é de no máximo 30 anos. Nos financiamentos com TR, ele pode ser esticado para até 35 anos.

Que valor posso financiar?

O valor do financiamento depende de sua renda. A cota máxima de financiamento na nova modalidade é de 80% do valor do imóvel. Ou seja, a entrada tem de ser de no mínimo 20% do valor do imóvel. Na linha atual, a fatia financiada chega a até 90% do valor do imóvel.

Por ser mais arriscado se financiar com inflação, o banco exige uma renda maior em relação ao financiamento.

Hoje, nas linhas tradicionais de crédito imobiliário, as parcelas devem comprometer no máximo 30% da renda de quem pega o empréstimo. No caso da nova linha corrigida pelo IPCA, o limite de renda comprometida com prestações cai para 20%, se o financiamento for por Sistema de Amortização Constante (SAC).

No caso da Tabela Price, a cota máxima cai para 70% do valor do imóvel e a renda comprometida com as prestações passa a ser de até 15%. Não sabe qual a diferença entre SAC e Price? A gente explica aqui.

Mas e se quiser continuar na TR?

As linhas tradicionais, corrigidas pela TR, continuam a existir. Você pode fechar negócio nessas condições ou optar pelo IPCA.

Já tenho um financiamento com a Caixa. Posso mudar para a nova modalidade de IPCA?

Por enquanto, não. Até o momento, a nova modalidade está prevista apenas para novos contratos com a Caixa. Mas nada impede que, no futuro, o banco passe a oferecer essas linhas para renegociação. Não há, entretanto, previsão para que isso aconteça.

Se a inflação subir muito, posso voltar a usar a TR?

Na teoria, sim. Qualquer tomador de crédito tem o direito à portabilidade de crédito. É possível renegociar a dívida com outro banco por taxas melhores. Dessa forma, você poderá, sim, tentar voltar para um financiamento de "Juros + TR". No entanto, se a inflação subir, é possível que as taxas fixas que são somadas à TR também subam, porque elas costumam ter um pouco da inflação embutida.

Que imóveis podem ser comprados com o novo financiamento pelo IPCA?

As linhas são para imóveis residenciais novos e usados.

Posso usar o FGTS?

Sim. Tanto nessa modalidade de IPCA como na tradicional, corrigida pela TR, os recursos do FGTS podem ser usados para comprar imóveis, se o mutuário atender às regras.

E quem vai comprar pelo Minha Casa Minha Vida?

As taxas para quem financia pelo Minha Casa Minha Vida seguem corrigidas exclusivamente pela TR. Atualmente, essas são as linhas de financiamento mais baixas do mercado e variam de 0% (na faixa 1) até 8,16% (na faixa 3).