A 2ª seção do STJ julgou recurso especial repetitivo contra acórdão de IRDR do TJ/SP, que fixou teses jurídicas relativas a compromissos de compra e venda de imóveis na planta no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida o IRDR foi julgado antes da nova lei do distrato.
Por decisão unânime, a partir do voto do relator Marco Aurélio Bellizze, foi negado provimento aos recursos.
Quatro foram as questões controvertidas analisadas nesta quarta-feira, 11, pela seção, relativas aos efeitos do atraso na entrega do bem:
i - na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
ii - o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.
iii - é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
iv - o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Teses repetitivas
O voto do relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, foi seguido pela unanimidade do colegiado. Conforme S. Exa., não se pode fixar prazo meramente estimativo para a entrega da unidade imobiliária, tampouco vincular a evento futuro.
"É impositivo que as incorporadoras, mediante programação administrativa e financeira prévia, estabeleçam em seus contratos o prazo para a entrega de imóvel, de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de critérios dotados de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a nenhum negócio jurídico futuro, ainda que este se encontre associado a uma das etapdas da contratação da realização da obra. Somente assim estarão preservados os primados do direito à informação, da transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o necessário equilíbrio contratual."
Bellizze explicou ainda que para efeito de responsabilização por atraso na entrega do imóvel, é irrelevante se o contrato é regido por normas do SFH ou pelas regras do programa Minha Casa, Minha Vida, porquanto o descumprimento contratual envolve apenas a relação de consumo da promitente-vendedora e adquirente da unidade autônoma: "Ficando evidenciado o atraso injustificado na entrega da obra é devido o pagamento de indenização ao comprador."
Os enunciados aprovados são os que seguem:
1 - Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
2 - No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária.
3 - É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
4 - O descumprimento do prazo de entrega do imóvel computado o período de tolerância faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
O ministro Antonio Carlos Ferreira ressalvou ponto de vista quando ao enunciado aprovado para a terceira tese.
De acordo com o STJ, apesar de não ter havido determinação de suspensão da tramitação de processos nas instâncias ordinárias, conforme informações do Banco Nacional de Demandas Repetitivas do CNJ, pelo menos oito mil ações com temas semelhantes tramitavam nos Tribunais de todo o país e agora poderão ser decididas com base no precedente qualificado firmado pela Corte Superior.
